近日，香港特区政府行政长官梁振英表示，将于两会期间与中央商讨适当收紧自由行政策，控制内地旅客增长。在此之前，因不满大陆水货客影响香港民生，数百香港市民发起“光复屯门”的游行活动，期间与大陆游客对骂，并演变成警民冲突。
陆港（指内地与香港，以下同）两地在“自由行”对香港的影响上的看法，也出现较大的分歧。内地有人认为，自由行是香港在2003年以来经济繁荣的重要助力，没有自由行，香港的经济增长、就业、居民收入都会有很大的滑落。而香港则有观点反驳，自由行可能对经济增长有贡献，但对普通居民的收入增长是微乎其微，对正常生活的影响却是实实在在。
本文不想就陆港冲突、自由行的利弊等具体问题展开讨论，而是想谈一谈香港的经济结构，这可能有助于我们理解上述问题。
香港经济以“自由”著称，其奉行自由市场资本主义经济体系，政府对经济运行施行自由放任政策。诺贝尔经济学奖得主米尔顿•弗里德曼视香港为自由放任经济典范，其一生中多次把香港作为自由放任经济体的代表。
香港的商业规制政策精简、政府廉洁高效且有高透明度、法制健全、产权保护良好、简单低税制及货币稳定等因素，加上香港拥有劳动力素质较高，大部分经济学家均认为香港是市场经济中的佼佼者。
香港的另一面则是其出色的经济表现，香港的人均GDP高达37,955美元（国际汇率，2013年），与日本相当，是中国大陆的5倍多，是美国的7成。从人类发展指数来衡量，香港居全球第15名，是极高人类发展指数。从预期寿命来看，居世界第4名，仅比第一名日本少0.8年。自1960年代，香港经济起飞赢得“亚洲四小龙”之一的声誉后，香港经济体在大中华地区的地位一直举足轻重，1993年，香港境内GDP高达中国内地全境的1/4。弗里德曼认为香港的成功更多是因为更多依靠私有企业和自由市场。
香港无疑是光鲜靓丽的，但现在并不是所有的人都觉得香港很好。近些年香港呈现的诸多现象越来越撕裂香港社会，不仅造成陆港冲突，也是占中、要求真普选的时代背景。这些现象及趋势，我将其命名为“香港化”，香港化不仅仅是香港一城一地的现象，内地的北京、上海等地也渐次呈现香港化的很多特征。
香港化的表现
何为香港化？直观看来，主要体现在三个层面：第一，房价高、物价高、生活成本高；第二，收入差距大、社会资本差距大、阶层流动难；第三，本地与外地居民冲突明显。同时，房价高也是其它所有问题的主因。
香港楼价数十年来都保持着较高水平。据香港差饷物业估价署统计，港岛套内160平方米以上的房型，单位房价超过25万港币，这意味着每套E型住宅至少需要4000万港币。即使在房价水平最低的新界买一套40平方米的小户型住宅，也需要332万港币，2013年香港全行业工资中位数是14100港币（香港政府统计处统计），相当于其19.6年的收入。
住宅和各类商用楼房作为城市的基础设施，其价格高低，直接决定着城市的生活成本。有戏言，“香港的一盘菜中一半是房租”。首先其冲的当然是房租，自1986年有统计数据以来，租金的变动幅度与房价基本同步。自2003年房价保持上涨以来，2013年的租金相较2003年已经上涨了一倍有余，而2013年较2004年初的全行业工资指数，不过上涨了34%。从支出结构来看，每月总支出中，用于房租（或等价于租金）及差饷、地租需要6,418港币，占月总支出的29.7%（2010年）。
作为发达地区，香港人均收入水平高，但物价水平更高，生活负担极重。根据香港政府统计处的《二零零九至一零年住户开支统计调查》，仅食物和住屋两项，就占据了香港居民总支出的56.8%，算上水电煤等刚性家庭支出，共计60%。一个家庭在吃住之外可以腾挪的空间很小。
以恩格尔系数（食物支出占居民总支出的比重）来衡量，伦敦、纽约、东京等国际一线中心城市，恩格尔系数一般低于20%，像2003年时，纽约、巴黎、东京等地分别为14%、16%和19%。而香港2000年、2005年和2010年这一数据分别为25.7%、25.8%和27.1%（政府统计处的住户开支统计调查）。不仅远高于上述与香港齐名的国际中心城市，还处于连年增长的状态。
生活成本高，抬升了城市的居住门槛。如果居民收入高，也就罢了，但香港是一个撕裂的社会，收入分配差距极大，其基尼系数为0.54（2011年），在美国CIA的World Factbook中排第12名，而全球排名中的前20名，无一发达经济体。2009年，香港本地家庭的收入中位数是每月1.75万港币，收入少于1万港币的家庭总数，占全港28.8%，收入少于2.5万元的家庭占全港总家庭户数的三分之二。与此同时，富裕家庭的数目也在不断的增长，月入10万元或以上的家庭从2000年的2.1%上升到2.9%。此即所谓M型社会，两头大，中间小。
香港是一个市场经济导向的地区，贫富差距、收入分配差距大向来不是问题。香港在商业竞争中，强调个人努力，在竞争中出头是主流价值观。1997年以前，香港首富李嘉诚的创业故事是一直是激励年轻人努力向上流动的励志故事，1990年代TVB拍制的影视剧中，大量的情节都是穷小子如何出人头地。
但近十年，情况发生了改变，成功创业的人士比以往少，创业的环境越来越困难，小企业受大企业挤压的态势也越来越明显。这是因为现在的企业结构呈现两极分化，以地产商为代表的垄断企业触手遍及全港，涵盖了绝大多数的地产、基础公用事业、零售业，限于香港政府的不干预政策，缺乏反垄断手段，大企业很容易抑制中小企业的扩张与发展。
更重要的是，香港高房价致使现存不动产所有者具有先发优势，巨大的房价收入比，使得多数青年无法不借助父母而独立买房，有钱才能买房，房价跑赢收入，不断攀升的房价产生的财富效应，进一步恶化了贫富差距，阻碍了阶层流动。
本地居民的阶层不流动。香港作为中心城市，源源不断地吸引外地的“高帅富”来港，外来人才携比本地人更勤劳的态度、更有优势的财富和相对优秀的才华，造成外来者居上的现象。再加上CEPA启动以来，外来游客渐多，外地人挤占香港的购物、生活的空间、抬升了他们的生活成本，这必然会出现本地居民与外来居民、游客之间的冲突。
为什么会香港化？
高房价当然是因为香港政府从来没有管过房价，收入分配差距与财富差距较大，也因为香港没有采用累进税制和遗产税。这些都指向香港的自由放任政策。
弗里德曼认为，尽管英国的经济制度曾颇具社会主义色彩，但作为英国殖民地的香港却实行了自由放任政策，这主要归功于英国人郭伯伟(John Cowperthwaite)，在主持财政司时，郭伯伟坚持低税率、不干预经济，甚至拒绝收集经济统计数据，担心这会给政府官员以增加干预的借口。这一“积极不干预”政策，取得了巨大的成果。第二次世界大战后，香港是个非常贫穷的小岛，人均收入仅为英国的1/4，尽管英国在同期也经历了高速的增长，但到97香港回归中国，香港的人均收入同英国基本持平。
很多人将香港今天的现状归结于自由放任政策，如单一低税率保护了富人的利益，不干预市场运行使得垄断企业横行、掠夺了普通人的利益等。这些说法看起来似乎是对的，但其实是似是而非。实际上，郭伯伟时代的香港确实是自由的，那时香港也并没有出现“香港化”的趋势。香港化是另有原因。
土地限量供应导致房价高
香港的土地可谓是寸土寸金，总面积仅1100平方公里，略高于上海的1/6，略低于北京的1/15，但人口却高达720万，整体来看，香港人口密度很高，远高于上海和北京。即使如此，香港还是有高达三分之二的土地是林地、草地、荒地、湿地和灌丛，这些土地不做建设用地开发。城市建设用地仅占总面积的23.9%（2013年），按此计算，人口密度高达2.74万人/平方公里。
问题是，香港政府对此毫无要纠正的迹象，从2000年到2013年，长达13年，香港住宅用地仅增加了9平方公里，合900公顷，比2013年上海一年的住房用地供应还要少100公顷，平均每年仅增加70公顷，是上海一年的1/14。商业用地13年时间甚至仅增加了100公顷，年均7.7公顷。
寸土寸金的香港，把半数以上的土地不做开发，保持林草湿地状态，如果认为这是保护生态，无疑是非常幼稚。而这些从本质上讲，都可以归结到香港的“土地批租”制度，以此形成的既得利益群体没有丝毫动力去放开土地供应，平抑房价。
就近三十年来看，香港房价周期可以划分为三个阶段：1985年到1997年、1998年到2003年、2004年到现在，这三个时间段分别对应着三件事：
第一，1984年《中英联合声明》的签署。香港房价的崛起于《中英联合声明》，声明列明英方于过渡期内（1984年－1997年）每年只可卖出50公顷土地，初衷是中国担忧英国超售土地，使得未来香港无地可卖。这一政策客观上限制了土地供给，成为香港房价长期上升的基础，从1986年到1997年保持着年均23.08%的增速，其中1992年的增速超过42%。
第二，1998年亚洲金融危机来临，香港成为金融危机的重灾区。香港房价从1997年的历史最高点迅速下跌，平均跌速为15.05%，1998年一年就跌掉31%，房价在2003年达到历史最低点，较1997年跌去63.3%，可谓十分惨烈。
第三，新的土地批租制及CEPA启动。2003年的香港，商品房市场惨淡，居民对住宅消费的信息低迷，这也使得开发商不敢拿地开发，政府手中的地也卖不出去。定期拍卖土地的政策受到严重的挑战，流拍的不在少数。为此，港府在2002年推出了“救市九招”，包括停止供应土地、停止公共住宅建设（每年八万五千套）、宽松货币等，并于2004年开始，采用“勾地”机制来维持地价。
随后，陆港签订CEPA协议，启动内地居民来港自由行，极大的扩展了香港住宅的需求，同时2003年起，也是内地居民收入与财富增长的黄金十年，大量的内地居民赴港置业。更稀缺的土地供应政策（供给少）和更庞大的购买人群（需求多），成为最近十年香港楼市火爆的主要支撑点，年平均增速为15.69%，在2010年，房价回到1997年的历史最高点，当年增速高达21.12%。到2013年，香港的平均房价已经高达12.6万港币/平方米。
政府是土地批租的受益人
事后我们来复盘，香港的土地制度毫无疑问题是香港高房价（以及因此衍生出来的高生活成本等）的必要条件。在地少人多的背景下，香港政府进一步约束土地供给，加剧了住宅及商业设施的供应不足。香港独特的土地公有制，使得政府成为土地的拥有者，可以通过卖地来获得收入，这个时候，政府成为土地市场的利益中人，很难独立于房地产市场。这时的政府更在意的是每年获得收入的稳定性，而不是房价的高与低及居民获得房产的难度。
以2012-2013年度为例，香港一般性财政收入为3140亿港币，而在此之外的土地收入为862亿，是一般性财政收入的27.5%。如此大的一笔收入，政府很难淡定的放任其地价的滑落直至土地流拍。香港一直以低税率著称，但土地作为生产要素，政府通过卖地，变相回收了公众的收益。
当然，土地批租并不必然导致高房价，但土地限量供应造成稀缺，是房价上升的主因。《中英联合声明》中的50公顷限制是一个偶发的外生因素，以此肇始的土地市场紧缺，保证了地价长期上涨，到2002年时，尽管土地流拍，但香港政府并不急于一时，他宁可不卖地，也不让地价跌的太利害。
土地稀缺如何影响经济自由？
土地稀缺造成的房价高，原本只会影响地产市场。垄断虽然会影响经济效率，但随着技术进步，总会有创新来冲击垄断企业的地位。如果香港是一个真正的自由放任的地区，显然不用过多的担心垄断。
但土地的垄断显然是无法通过技术进步来改变。政府并不是香港唯一的大地主，新世界、新鸿基、恒基等地产商在1970年代后开始收集“换地权益书”和农地，作土地储备，这些土地可以通过更改土地用途规划进行住宅与商业用地开发，使得他们成为政府之外的地主。据原新鸿基创始人郭得胜的私人助理统计，截至2009年，仅新鸿基和恒基拥有的可供开发的农地就高达527.7公顷，相当于最近15年香港平均年供地数量的7倍。政府对土地供应的严格管制，使得土地价格居高不下，只要手里有土地储备，做房地产几乎稳赚不赔。
问题来了。土地市场垄断，使得几大土地储备的地产商有了的先天优势。在自由放任、在其它领域不限制垄断的经济规制环境中，几大家族企业（及其地产公司）携土地的优势，在住宅建设、商业开发与物业管理上获利，之后运用财力收购其它资产，从公用事业开始，向衣食住行的行业渗透。香港因为面积小，即使餐饮这种竞争性强的行业，也容易形成垄断。以李嘉诚、郑裕彤、李兆基、郭氏三兄弟、吴光正及嘉道理为代表的几大家族企业几乎控制了全港最为重要的商业机构，包括香港唯有的两家电力公司、水务公司、煤气公司、两家绝对垄断的百货公司以及各自为数众多的上百家公司。一个普通人在香港的一天生活，很难避开与这几个家族的公司打交道。
全香港的相当多数企业与个人充当的是为港府与家族企业打工的角色。能够例外的只有金融业等少数几个行业，涉及到雇员人数少、惠及人群少，与绝大多数香港人的生活是无关的。同时这些行业，是资本密集型、社会资本密集型，成功与否更多取决于先天因素。而其它行业，在外来人口不停止的情况下，资本侵蚀劳动力的分配是不可避免的事情。
所以我们看到，在金融机构工作的经理和专业人士收入比过去增加，但同样职位在其它行业例如运输、仓务、零售和贸易则多数收入倒退。较低薪技术、文职、服务业和非生产性工人，普遍薪金停滞和下降。持专上非学位及学位学历的雇员，所得月收入的中位数已分别由1999年的1.6万元及2.3万元，下降至2009年的1.3万元与2.22万元，即10年内间物价上升，市民实际收入下降。
香港经济并不自由
我们回过头再来看弗里德曼对香港的判断。香港规制政策简单、对经济较少干预，多数行业是自由放任经济，只在土地等极少数行业实行严格管制。但这恰是一种最差的自由，在土地政策等关键性行业的严格管制，保证了大地产商的利益，在这一前提下，坚持自由放任政策意味着放任这些地产商滥用市场支配地位，肆意向上下扩张，挤压中小企业的生存空间，加剧垄断趋势。这并非是自由放任的本意。
在基础民生行业、公用事业和地产处于垄断角色的几大公司与家族，很容易对上下游竞争性行业的企业和消费者榨取经济租，是一种变相的汲取社会资源的渠道，保证他们垄断的前提下，让上下游市场自由竞争，允许他们滥用优势地位，以多元化、兼并上下游企业，造成横纵向一体化。这与中国内地的国网、石化、电信扮演的角色有什么区别？如何能算得上是“自由经济”？
2006年，香港政府实施干预市场的政策，弗里德曼的晚年因此对香港有所批评，认为现行的香港背离了自由市场的传统。弗里德曼错了，香港不是从2006年才变得不自由，而是从1984年就不再自由。当下的香港，只不过是用自由放任的外衣掩盖了土地数量管制下的垄断本质。
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